در حالی که شاخصترین ویژگی بازار مسکن ایران همچنان رکود عمیق است، بازار اجاره مسیر متفاوتی را طی میکند.
دادههای میدانی، روایت فعالان بازار و گزارشهای رسانهای نشان میدهد موجی از جابهجایی مستاجران از مناطق شمالی و مرکزی پایتخت به سمت مناطق جنوبی و حاشیهای در حال شکلگیری است. این جابهجایی بیش از آنکه یک انتخاب باشد، نتیجه فشار اقتصادی است.
برآوردهای منتشرشده نشان میدهد میانگین اجاره در کل مناطق تهران از حدود متری ۴۰۸ هزار تومان در بهمن ۱۴۰۳ به بیش از ۴۵۰ هزار تومان در بهمن ۱۴۰۴ رسیده است. این افزایش حدود ۱۰ درصدی در نگاه نخست ممکن است نشانه کاهش سرعت رشد قیمتها تلقی شود، اما بررسی جزئیتر بازار تصویر متفاوتی ارائه میدهد. فعالان بازار مسکن معتقدند میانگین کلی، واقعیت بازار در مناطق پرتقاضا را پنهان میکند، زیرا در برخی از مناطق حاشیهای، افزایش عرضه ناشی از خروج بخشی از اتباع باعث کاهش فشار قیمتی شده و میانگین کل را پایین آورده است.
در مقابل، مناطق اصلی و پرتقاضای تهران رشد بهمراتب بالاتری داشتهاند. در برخی مناطق شمالی و مرکزی مانند مناطق یک تا سه و همچنین مناطق شش و هفت، افزایش اجاره در برخی فایلها بین ۳۵ تا ۵۰ درصد گزارش شده است. همین شکاف منطقهای باعث شده میانگین کل شهر سبب پنهان ماندن تصویر واقعی فشار اقتصادی بر مستاجران باشد.
تورم اجاره؛ آرامش ظاهری، فشار واقعی
آخرین دادههای رسمی نشان میدهد تورم سالانه اجاره در دی ۱۴۰۴ حدود ۳۵.۲ درصد بوده است. این عدد گویای آن است که حتی اگر سرعت افزایش قیمت در قیاس با دورههای جهشی قبل کاهش یافته باشد، سطح قیمتها همچنان در نقطهای قرار دارد که فشار شدیدی بر خانوارها وارد میکند.
در واقع بازار اجاره اکنون وارد مرحلهای شده که حتی افزایشهای محدود نیز برای دهکهای متوسط و پایین بسیار سنگین است. سهم اجاره از هزینه خانوار افزایش یافته و در بسیاری از موارد بخش قابلتوجهی از درآمد ماهانه صرف تامین هزینه مسکن میشود.
گزارشهای میدانی نشان میدهند بسیاری از مستاجران برای رسیدن به سطح قابل پرداخت، ناچار شدهاند واحد مسکونی کوچکتر و ساختمانهای قدیمیتر را انتخاب کنند یا محلههای مرکزی و شمالی را ترک کنند. در ماههای اخیر، شدت این جابهجایی به سمت مناطق جنوبی و خروجیهای شهر افزایش یافته است. برخی گزارشها حتی از رشد ۷۳ درصدی این جابهجاییها خبر میدهند.
در جنوب تهران و شهرهای اقماری، بنگاههای املاک از افزایش محسوس تقاضا خبر میدهند. تقاضایی که عمدتا از سر اجبار شکل گرفته است. در کنار این روند، مهاجرت به شهرکهای اطراف تهران مانند پردیس، پرند و دیگر شهرکهای اقماری نیز افزایش یافته است. در این مناطق نیز بسیاری از مستاجران برای کاهش هزینه ماهانه، به سمت رهن کامل یا اجاره واحدهای کوچکتر حرکت کردهاند.
اما پیامد این جابهجاییها صرفا تغییر محل سکونت نیست. افزایش زمان رفتوآمد، دور شدن از محل کار و مدرسه، هزینههای حملونقل و فشار روانی ناشی از بیثباتی سکونت، بخشی از هزینه پنهان اجارهنشینی است، هزینهای که در آمار رسمی دیده نمیشود اما بر کیفیت زندگی خانوارها تاثیر مستقیم دارد.
شکاف طبقاتی مسکن؛ دو تهران در یک شهر
یکی از مهمترین پیامدهای روند فعلی بازار اجاره، تعمیق شکاف طبقاتی در پایتخت است. فاصله قیمتها میان مناطق شمالی و جنوبی تهران در برخی موارد به چندین برابر رسیده است.
در مناطق شمالی مانند زعفرانیه، سعادتآباد و اختیاریه، ودیعههایی تا حدود دو میلیارد تومان و اجارههای ماهانه تا ۹۰ میلیون تومان گزارش شده است. در مقابل، در مناطق جنوبی و حاشیهای مانند مولوی، عبدلآباد و کیانشهر، ودیعهها معمولا بین ۲۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه زیر پنج میلیون تومان است.
همزمان، هرچند تقاضا برای واحدهای قدیمیتر با هدف کاهش هزینه، بیشتر یافته، اما در بسیاری موارد قیمتگذاری واحدهای نوساز خارج از الگوی منطقهای انجام میشود. برخی فایلهای اجاره نشان میدهد در مناطق مرکزی با کاربری تجاری، رشد قیمت حتی از مناطق شمالی نیز بیشتر بوده است.
برای نمونه، در مناطقی مانند سهروردی، فاطمی و ونک، واحدهای حدود ۱۲۰ متری با سن ساخت حدود ۱۵ سال، با ودیعههایی بین ۱.۷ تا دو میلیارد تومان و اجاره ماهانه ۱۲ تا ۱۶ میلیون تومان عرضه شدهاند؛ ارقامی که در برخی موارد با مناطق شمالی رقابت میکند.
از سوی دیگر، کاهش جابهجایی در مناطق شمالی و مرکزی نیز قابل توجه است. بسیاری از موجران و مستاجران ترجیح دادهاند قراردادها را تمدید کنند. نگرانی از نیافتن گزینه مناسب و افزایش هزینههای جابهجایی، بهویژه هزینه باربری، از دلایل اصلی این روند عنوان میشود. در برخی موارد هزینه جابهجایی معادل افزایش ۲۰ درصدی اجاره سالانه برآورد میشود.
همزمان، تمایل بازار به سمت افزایش سهم ودیعه نیز افزایش یافته است. برخی فعالان بازار معتقدند بخشی از موجران ترجیح میدهند ودیعه بیشتری دریافت کنند تا بتوانند آن را در بازارهایی مانند طلا و ارز سرمایهگذاری کنند. در شرایط تورمی، سود حاصل از این سرمایهگذاری گاهی با بخش بزرگی از اجاره سالانه برابری میکند.
در سوی دیگر، مستاجران نیز در شرایط رکود اقتصادی و کاهش ثبات درآمدی ترجیح میدهند با افزایش ودیعه، فشار پرداخت اجاره ماهانه را کاهش دهند.
چشمانداز بازار؛ بحران پایدار
برخی تحلیلگران حوزه مسکن معتقدند سال ۱۴۰۴ برای دهکهای پایین سالی پرتنش در بازار مسکن بوده است. رکود اقتصادی، کاهش قدرت خرید و رشد هزینههای زندگی باعث شده بازار اجاره وارد فاز بحرانی شود.
برخی برآوردها نشان میدهد با تداوم شرایط فعلی، احتمال رشد حداقل ۳۰ درصدی اجاره در سال آینده وجود دارد. چنین افزایشی میتواند فشار مضاعفی بر مستاجران وارد کند. بسیاری از کارشناسان معتقدند مهار این روند تنها در صورت بهبود شرایط اقتصادی و ثبات متغیرهای کلان امکانپذیر است.
یکی از مهمترین انتقادها به سیاستهای دولت، عقب ماندن ابزارهای حمایتی از سرعت رشد بازار اجاره است. وام ودیعه مسکن یکی از مهمترین این ابزارها است، اما کارشناسان معتقدند اثرگذاری وسیعی ندارد.
در سال ۱۴۰۴ نرخ سود وام ودیعه حدود ۲۳ درصد اعلام شد و برای تهران رقمی در حدود ۲۷۵ میلیون تومان در نظر گرفته شد. با این حال، بازپرداخت این وام برای بسیاری از خانوارها خود به بار مالی جدیدی تبدیل شده است.
در شرایطی که خانوارها همزمان باید اجاره ماهانه سنگین بپردازند، اقساط وام عملا فشار مالی جدیدی ایجاد میکند. به همین دلیل، بسیاری از کارشناسان معتقدند این وام بیش از آنکه ابزار حمایتی باشد، نوعی بدهی جدید است.
بازار اجاره تهران در ظاهر نشانههایی از کاهش سرعت تورم را نشان میدهد، اما سطح بالای قیمتها همچنان مهمترین دغدغه خانوارها است. موج جابهجایی به سمت جنوب و حاشیه شهر نشان میدهد ساختار جمعیتی پایتخت در حال تغییر است.
