انبوهی از مشکلات اقتصادی و اجتماعی، جنگ ۱۲ روزه با اسرائیل، هدف قرار گرفتن برخی مناطق تهران، به‌ویژه در شمال و شمال‌شرق و نگرانی بابت احتمال شروع دوباره جنگ بازار مسکن در پایتخت ایران را به‌شدت تحت تاثیر قرار داده است. به‌ طوری‌ که با وجود تداوم رکود عمیق معاملات خرید و فروش ملک، طی یک ماه اخیر در سایت‌هایی چون دیوار، تعداد زیادی آگهی‌های فروش، به‌ویژه در مناطق لوکس تهران، منتشر شده‌اند.

نکته قابل‌توجه سراسیمگی برخی مالکان برای فروش سریع خانه‌هایشان است؛ وضعیتی که در برخی مناطق، باعث افت قیمت آپارتمان‌ها تا ۳۰ درصد شده است و اگرچه در بسیاری از این آگهی‌ها، دلیل «فروش فوری» مهاجرت ذکر شده، بررسی‌ها نشان می‌دهد که در کنار مهاجرت، نگرانی از نبود امنیت نیز در ایجاد این موج تقاضا برای فروش عامل مهمی به شمار می‌رود.

کاهش تقاضا برای خرید، افزایش تقاضا برای فروش

بازار مسکن تهران در حال حاضر در رکودی بی‌سابقه قرار دارد. گزارش‌های میدانی و اظهارات فعالان صنفی حوزه املاک حاکی هم از آن است که تقاضا برای خرید ملک به‌شدت کاهش یافته و در مواردی به نزدیک صفر رسیده است. این در حالی است که خریداران بالقوه در مواجهه با نااطمینانی‌های اقتصادی، ترس از تشدید جنگ و سقوط قیمت‌ها، ترجیح داده‌اند وارد معاملات ملکی نشوند و روندی کاملا منفعل در پیش گرفته‌اند.

در نقطه مقابل، بازار با هجوم بی‌سابقه‌ فروشندگان مواجه است. بررسی آگهی‌های منتشرشده در پلتفرم‌هایی چون دیوار هم نشان می‌دهد که تعداد فایل‌های فروش، به‌ویژه در مناطق گران‌قیمت و شمالی تهران، رشد چشمگیری داشته است و مالکان این خانه‌ها در تلاش‌اند ملک خود را هرچه سریع‌تر به فروش برسانند.

بررسی فایل‌ املاک و گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد که بیشترین فراوانی آگهی‌های فروش طی یک ماه اخیر مربوط به مناطقی مانند ولنجک، نیاوران، زعفرانیه، الهیه و فرمانیه است که هم به‌ لحاظ قیمتی در بالاترین سطح قرار دارند و هم در جریان جنگ اخیر با اسرائیل بیشتر هدف قرار گرفته‌اند.

ساکنان این محلات که عمدتا از طبقه مرفه و دارای امکان مهاجرت‌اند، حالا با احساس ناامنی جدی‌تری مواجه‌اند. نگرانی از کاهش بیشتر ارزش ملک، احتمال درگیری‌های جدید و ناپایداری آینده، آنان را به سمت اتخاذ تصمیم‌های سریع برای خروج از کشور یا ترک تهران و نقد کردن دارایی‌های ملکی‌شان سوق داده است.

افت بی‌سابقه قیمت‌ها در بازار مسکن

گزارش‌های میدانی و داده‌های به‌دست‌آمده از آگهی‌های فروش نشان‌دهنده کاهش محسوس قیمت ملک در پایتخت است. به گزارش سایت تجارت‌نیوز، قیمت فایل‌های فروش در سطح شهر به‌طور متوسط، حدود ۸.۵ درصد کاهش یافته، اما آنچه این افت را قابل‌توجه‌تر می‌کند، سقوط شدیدتر قیمت‌ها در مناطق مرفه‌نشین پایتخت مانند زعفرانیه، نیاوران، فرشته و قیطریه است؛ مناطقی که در گذشته همواره در برابر نوسان‌های بازار مقاوم‌تر بودند و کانون ثبات قیمتی محسوب می‌شدند و اکنون با کاهش قیمت‌هایی بین ۱۵ تا ۳۰ درصد مواجه‌اند.

مشاوران املاک از وفور فایل‌هایی با برچسب «فروش فوری» و «زیر قیمت» خبر می‌دهند؛ عباراتی که تا پیش از این، در شمال شهر به‌ندرت دیده می‌شد، اما امروز به واژه‌ای کلیدی در آگهی‌های فروش املاک این مناطق تبدیل شده است. برخی واحدهای مسکونی تنها ظرف دو ماه اخیر تا ۲۵ درصد ارزش خود را از دست داده‌اند؛ کاهشی که پیش از این در بازار ملک پایتخت کمتر دیده شده بود.

به گفته یکی از مشاوران املاک در منطقه ۱ تهران، ملکی که تا چند ماه پیش با قیمت متری بیش از ۲۰۰ میلیون تومان عرضه می‌شد، اکنون حتی با متری ۱۶۰ میلیون تومان نیز خریدار ندارد. یک آپارتمان ۲۰۰ متری در نیاوران هم که تا یک ماه پیش بیش از ۴۵ میلیارد تومان قیمت داشت، حالا با کاهش ۲۰ درصدی و قیمت ۳۹ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان عرضه شده است.

در شهرآرا، یک واحد ۹۸ متری ساخت سال ۱۳۷۵ با قیمت شش میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان آگهی شده؛ در حالی که سال گذشته، با همین مبلغ می‌شد واحدی بسیار کوچک‌تر خرید. یا در قیطریه، یک آپارتمان ۱۳۵ متری ۳۰ ساله، متری بیش از ۱۰۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است؛ رقمی که پیش‌تر در این منطقه معمول نبود.

چرخش به سمت تهاتر، تلاش برای حفظ ارزش سرمایه

در شرایطی که بازار خرید و فروش مسکن در رکود عمیق فرو رفته و تقاضا برای خرید به حداقل رسیده است، بسیاری از فروشندگان به‌ناچار مسیر تازه‌ای را در پیش گرفته‌اند: معاوضه‌ ملک به جای فروش نقدی.

نبود خریدار، نگرانی از کاهش بیشتر قیمت‌ها و تلاش برای حفظ ارزش سرمایه، باعث شده تا تهاتر به یکی از گزینه‌های اصلی فروشندگان، به‌ویژه در مناطق شمالی و لوکس تهران، تبدیل شود.

بررسی آگهی‌های منتشرشده در سایت‌های فروش اینترنتی، از رشد قابل‌توجه آگهی‌هایی با پیشنهاد معاوضه ملک حکایت دارد. این فروشندگان به جای انتظار برای مشتری نقدی، ترجیح داده‌اند دارایی خود را با طلا، خودروهای لوکس یا ویلا در مناطق خوش‌آب‌وهوای شمال ایران جایگزین کنند.

برای نمونه در منطقه زعفرانیه، برخی مالکان حاضر شده‌اند آپارتمان خود را با ویلاهایی در نوشهر، فرح‌آباد، کردان یا کلاردشت معاوضه کنند. در مواردی، تهاتر با خودروهای گران‌قیمت و حتی شمش طلا نیز پیشنهاد شده است. این روند نشان می‌دهد که فروشندگان در مواجهه با بازار بی‌رمق و چشم‌انداز ناپایدار اقتصادی، به دنبال دارایی‌هایی با پتانسیل نقدشوندگی بالاتر و ریسک کمترند.

با وجود اینکه بررسی بازار مسکن در تهران وضعیت شکننده آن‌ را اثبات می‌کند، خبرگزاری دولتی ایرنا در گفتگو با داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، گزارش‌ها از افزایش تقاضای فروش و افت قیمت‌ها را تکذیب کرد و مدعی شد که «این موضوع به هیچ عنوان صحت ندارد و این‌طور نیست که اقتصاد کشور پس از ۱۲ روز جنگ تحمیلی چنین شرایطی را تجربه کند».

در حالی‌ که بیش از یک دهه است که بیشترین حجم معاملات املاک از طریق پلتفرم‌ها انجام می‌شود، نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران مدعی شد که فضای حاکم بر بسترهای اینترنتی و فضای مجازی به هیچ عنوان با بازار واقعی قابل‌قیاس نیست. او تهاتر ملک با سایر دارایی‌ها را نیز امری عادی تلقی کرد و گفت که این چیز جدیدی نیست و از گذشته وجود داشته است.

خبرگزاری دولت همچنین ادعا کرد که «مشاوران املاک در مناطقی مانند میرداماد، دروس، احتشامیه و سایر نقاط شمال شهر تهران صحت‌وسقم این گزارش‌ها را زیر سوال می‌برند».

دلایل فروش؛ مهاجرت و امنیت

مرور آگهی‌های فروش مسکن در تهران در همین چند روز اخیر ادعای خبرگزاری دولت را زیر سوال می‌برد و نشان می‌دهد که تقاضا برای فروش به‌خصوص در مناطق نسبتا برخوردار به‌شدت افزایش یافته است. در این میان، برخی فروشندگان به دلیل نگرانی بابت از بین رفتن ارزش دارایی‌شان به تهاتر تمایل بیشتری دارند. از جمله فردی ۷۵ ساله‌ ساکن خیابان پاسداران که بعد از جنگ ۱۲ روزه تصمیم به فروش خانه‌اش گرفت و می‌گوید: «آنقدر وضعیت بازار آشفته است که می‌ترسم در فاصله فروش ملک تا خرید آپارتمان جدید، ارزش دارایی‌ام نصف شود. به همین دلیل آگهی تهاتر داده‌ام».

این فرد قصد مهاجرت به خارج از ایران را ندارد، اما ترجیح می‌دهد از محل اقامت فعلی‌اش که نزدیک یکی از مراکز نظامی پایتخت است، دور شود. او به ایندیپندنت فارسی می‌گوید که بیش از ۵۵ سال در این محله‌ زندگی کرده و آدم‌های زیادی را که آمده‌اند و رفته‌اند، دیده است: «قدیم‌ترها همه همسایه‌ها همدیگر را می‌شناختند و از کسب‌وکار هم باخبر بودند، اما الان همه غریبه‌اند و نمی‌دانی همسایه بغل دستی‌ات کیست و چه کار می‌کند.»

این فرد که عصرها با هم‌محله‌ای‌های قدیمی خود در پارکی دور هم جمع می‌شوند، از نگرانی عمیق مردم منطقه سخن گفت و افزود که خیلی‌ها به فکر فروش خانه‌هایشان و نقل مکان به جاهای امن‌تر افتاده‌اند.

در جریان جنگ ۱۲ روزه با اسرائیل که تعداد قابل‌توجهی از فرماندهان نظامی و فعالان برنامه هسته‌ای هدف قرار گرفتند، مردم متوجه شدند که بیشتر آن‌ها به‌رغم ادعاهایشان مبنی بر ساده‌زیستی، در مناطق مرفه‌نشین پایتخت زندگی می‌کنند و این در حالی است که تا قبل هدف از قرار گرفتن حتی همسایگانشان نیز آن‌ها را نمی‌شناختند.

به‌ طور کلی، بررسی روندهای اخیر در بازار مسکن تهران نشان می‌دهد که افزایش کم‌سابقه تقاضا برای فروش ملک بیش از هر چیز، در دو عامل کلیدی ریشه دارد: مهاجرت و تامین امنیت؛ دو انگیزه‌ای که به‌شدت تحت تاثیر بحران‌های گسترده اقتصادی، اجتماعی و سیاسی و همچنین نگرانی از آغاز دوباره جنگ شکل گرفته‌اند. با این حال، مشاوران املاک تاکید می‌کنند که اغلب فروشندگانی که حاضر به فروش زیر قیمت‌اند، کسانی‌اند که برای خروج از ایران عجله دارند و به خوبی می‌دانند در بازاری راکد و پرریسک، تعلل ممکن است به کاهش بیشتر ارزش ملکشان منجر شود.

تجارت نیوز به نقل از یکی از مشاوران املاک نوشت: «طی یک ماه گذشته، تعداد قابل‌توجهی از مالکان با هدف مهاجرت، ملک خود را به فروش گذاشته‌اند. برخی صراحتا به این موضوع اشاره می‌کنند، اما برخی دیگر از ترس سوءاستفاده خریداران برای چانه‌زنی و کاهش قیمت، دلیل واقعی فروش را پنهان می‌کنند.»

با این حال این روند تنها به شمال پایتخت محدود نیست و در مناطقی مانند چیتگر و اطراف دریاچه مصنوعی خلیج فارس نیز که اتفاقا آن‌ها هم هدف حملات بودند، فایل‌های فروش زیادی قابل‌مشاهده است. در مواردی، فروشندگان برای سرعت بخشیدن به معامله، پیشنهاد کرده‌اند ملک را همراه با تمامی وسایل داخل آن به فروش برسانند.