با شروع جنگ ۱۲ روزه، بسیاری از ساکنان پایتخت و برخی از کلان‌شهرهای ایران که در معرض حمله‌های مستقیم بودند، به شهرهای شمالی یا مناطق حاشیه‌ای که امن‌تر به نظر می‌رسیدند پناه بردند. این مهاجرت‌ها هرچند کوتاه‌مدت بود، در ابعاد میلیونی رخ داد و فشار قابل‌توجهی بر زیرساخت‌ها و تاب‌آوری مناطق میزبان وارد کرد. اکنون نیز سایه سنگین شروع دوباره جنگ و بحران کمبود آب در تهران سبب شده است ساکنان پایتخت در جست‌وجوی پناهگاهی امن‌تر باشند.

گزارش‌های میدانی هفته‌های اخیر نشان می‌دهد که همزمان با رکود عمیق بازار مسکن تهران، خرید و فروش ملک، خانه و آپارتمان در شهرهای شمالی و حتی روستاهای اطراف این مناطق با تحرکی بی‌سابقه مواجه است. به گفته فعالان بازار مسکن در استان‌های شمالی، طی یک تا دو ماه اخیر، متقاضیان بسیاری از تهران و دیگر کلان‌شهرها راهی این مناطق شده‌اند تا ملکی هرچند کوچک اما امن‌تر برای خود تهیه کنند.

برخی از این خانواده‌ها برای مقابله با محدودیت‌های مالی، به‌صورت اشتراکی اقدام به خرید کرده‌اند، ازجمله مشتریان یکی از مشاوران املاک در بابلسر که با فروش خودروهای شخصی و تجمیع سرمایه‌شان، یک خانه در شمال خریدند تا اگر دوباره جنگی رخ داد به این خانه کوچک پناه ببرند. در روزهای عادی سال هم از آن برای گذراندن تعطیلات و استراحت استفاده کنند.

رکود بازار تهران و رونق بازار شمال

بازار مسکن در تهران نزدیک به یک دهه است که در رکودی عمیق فرو رفته است. طی سال‌های اخیر همزمان با افزایش شدید قیمت‌ها به‌طور‌ قابل‌توجهی تقاضا برای خرید نیز کاهش یافته است. این رکود که تا حدود زیادی با تنش‌های منطقه‌ای و به‌شکل مستقیم با نوسان‌های بازار ارز ارتباط داشت، پس از جنگ با اسرائیل، عمیق‌تر شد و اکنون آن‌گونه که از مجموع گزارش‌ها برمی‌آید معادلات این بازار تغییر کرده است. به این معنا که مناطق شمالی تهران و مناطقی مانند منطقه ۲۲، که بیشتر در تیررس حمله‌های اسرائیل بودند، اکنون با افت قابل‌توجه قیمت، تقاضای فروش و کاهش تقاضای خرید و حتی اجاره مواجه شده‌اند.

برخی فعالان بازار افت قیمت‌ها در مناطق لوکس تهران را تا ۳۰ درصد برآورد کرده‌اند. همچنین گزارش‌هایی منتشر شده است مبنی بر اینکه صاحبان املاک لوکس تهران به دلیل نبود خریدار به تهاتر و معاوضه ملک با دیگر سرمایه‌ها تن داده‌اند.

در چنین بستری، بازار مسکن در مناطق شمالی به‌‌ویژه در استان‌های مازندران، گیلان و گلستان رشد تقاضای معناداری داشته است. روزنامه جهان صنعت در گزارشی با همین موضوع به نقل از علیرضا بهشت‌آیین، کارشناس بازار مسکن، نوشت که پس از شروع جنگ، مناطق شمالی کشور به‌عنوان نقاطی امن مورد توجه جدی مردم قرار گرفت، به‌طوری‌که حدود شش میلیون مسافر وارد استان مازندران شدند. درنتیجه اجاره شبانه ویلاهایی که پیش‌تر سه میلیون تومان بود، به ۱۰ تا ۱۵‌میلیون تومان رسید. همین تقاضا باعث رونق بازار خرید و اجاره در منطقه شده است.

فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن و ساختمان، نیز به سایت اکو ایران گفت که مخاطره تداوم تنش‌های نظامی، به‌ویژه پس از جنگ ۱۲ روزه، رکود بازار مسکن را در تهران تشدید کرده اما به رونق نسبی این بازار در شهرهای شمالی منجر شده است.

به گفته این کارشناس بازار مسکن، برخی دیگر از مناطق ازجمله حاشیه کلان‌شهرها، که از تیررس حمله‌های نظامی دور بودند، اکنون با تحرک نسبی بازار مسکن مواجه‌اند و تمایل به اسکان در آنها حفظ شده و افت نکرده است.

براساس گزارش روزنامه جهان صنعت، علاوه بر مناطقی خاص در تهران که با افت قیمت و رکود بازار مسکن مواجه شده‌اند، برخی مناطق جنوبی و غربی ایران نیز، که در معرض مستقیم حملات موشکی قرار داشتند، با افت شدید سرمایه‌گذاری و تقاضای مسکن مواجه‌اند.

در این گزارش آمده است: «در فضای جنگی، سرمایه‌گذاران خرد و متوسط به دنبال انتقال سرمایه خود به مناطقی هستند که از امنیت نسبی برخوردار باشند. شهرهای شمالی کشور به دلیل فاصله جغرافیایی از مناطق درگیر و تصور عمومی از امن‌ بودن، بیشترین جذب سرمایه را تجربه کرده‌اند.»

به این ترتیب، شهرهای شمالی، به‌‌ویژه مناطقی مانند رامسر، متل‌قو، نوشهر، چالوس، لاهیجان و رشت، با رشد چشمگیر تقاضا برای خرید آپارتمان و ویلا مواجه‌اند. این تقاضا بیشتر از سوی ساکنان تهران، کرج و دیگر شهرهای مرکزی است که به دلایل امنیتی یا بهبود کیفیت زندگی، به فکر مهاجرت یا سرمایه‌گذاری در این مناطق افتاده‌اند.

طی سال‌های گذشته نیز این مناطق همواره از گزینه‌های جذاب برای خرید ملک بوده‌اند و سرمایه‌گذاران بسیاری وارد بازار مسکن این شهرها شده‌اند. با این حال، اکنون حتی خریداران مصرفی و سرمایه‌گذاران خرد نیز ترجیح می‌دهند سرمایه‌هایشان را به شهرهای شمالی یا حتی روستاهای این نواحی منتقل کنند. 

به گفته یکی از مشاوران املاک در متل قو، تعداد فایل‌های خرید و فروش در این شهر افزایش یافته و بسیاری از خریداران از شهر تهران یا شهرهای اطراف برای خرید ویلا یا آپارتمان به دفاتر مشاور املاک متل قو مراجعه می‌کنند.

افزایش قیمت‌ مسکن در استان‌های شمالی

گزارش‌ میدانی سایت اقتصادی تجارت‌ نیوز نیز از رونق بازار مسکن در استان‌های شمالی ایران حکایت دارد. بر مبنای این گزارش، در شرایطی که ترس از وقوع دوباره جنگ تقاضا برای خرید خانه در شهرهای شمالی کشور را افزایش داده، بررسی‌ها نشان می‌دهد که شهرهایی مانند نوشهر، متل قو، رامسر، بابلسر و چالوس با موج وسیع‌تری از تقاضای غیربومی، به‌ویژه از سوی ساکنان پایتخت، روبه‌رو شده‌اند. 

در این گزارش آمده است: «اغلب سرمایه‌گذاران معتقدند که با سرمایه‌گذاری در شهرهای شمالی، نه‌تنها ارزش ملک در بلندمدت حفظ می‌شود، بلکه می‌توان از آن بهره‌برداری تفریحی یا توریستی نیز داشت.»

همزمان با افزایش میزان تقاضا برای خرید مسکن در استان‌های شمالی، متوسط قیمت‌ها در این مناطق نیز افزایش یافته است.

به گفته فرشید یزدانی، درحالی‌که قیمت‌ها در تهران هم در اجاره و هم در خرید با افت تقاضای جدی مواجه شده‌اند، بازار مناطقی خارج از تهران و شمال کشور تحرک پیدا کرده، به این معنا که یا افزایش قیمت داشته یا قیمت قبلی آن تثبیت شده است.

براساس آمار اعلام‌شده فرمانده انتظامی مازندران، در مدت جنگ ۱۲ روزه، دست‌کم شش میلیون نفر به این استان وارد شدند. طی روزهای جنگ نیز گزارش‌های متعددی منتشر شد مبنی بر اینکه تا‌ب‌آوری این شهرها به دلیل هجوم میلیونی مسافران تحت‌تاثیر قرار گرفته و به کاهش خدمات و دسترسی به کالاهای اساسی از جمله نان منجر شده است.

پیامدهای مهاجرت گسترده به شمال

ورود میلیونی مهاجران به شهرها و روستاهای شمالی، علاوه بر اینکه بافت بومی و فرهنگی این مناطق را تغییر می‌دهد، چالش‌های دیگری نیز به وجود می‌آورد. افزایش قیمت در بازار مسکن، رشد ساخت‌وسازهای غیراستاندارد، تخریب منابع طبیعی، افزایش نابرابری منطقه‌ای، چالش‌های امنیتی، فشار بر زیرساخت‌های محدود شهری و روستایی مانند آب، برق، فاضلاب و حمل‌ونقل، و همچنین تغییر در الگوهای مصرف و نیازهای خدماتی ازجمله پیامدهای این روند هستند.

افزایش جمعیت مهاجر، نظام توزیع منابع محلی را نیز مختل می‌کند و موجب نارضایتی ساکنان بومی می‌شود. این چالش حتی می‌تواند به بروز درگیری میان جامعه میزبان و جامعه مهاجر نیز تبدیل شود.

به‌رغم همه این چالش‌ها و تهدیدها که نتایجشان در بلندمدت مشخص خواهد شد، اکنون شمار بسیاری از مردم بر باورند که دیر یا زود جنگ دوباره‌ای آغاز خواهد شد و بهتر است که از همین حالا پناهگاهی امن برای خانواده‌شان مهیا کنند.