جهش هزینه ساختوساز مسکن در کنار افت توان خرید در جامعه، نه تنها به کاهش آمار ساخت منجر شده که سازندگان را به سمت بازارهای خارجی در منطقه سوق داده است.
رامین گوران، رئیس هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران، درباره خروج سرمایه و نیروی انسانی از صنعت ساختمان هشدار داد. گوران با شرح وضعیت فعلی بازار گفت: «وقتی سرمایه‌گذار و توسعه‌گر می‌بیند که کار اقتصادی در ایران جواب نمی‌دهد، هم سرمایه و هم نیروی انسانی را از کشور خارج می‌کند.» به گفته او، نیاز به مسکن و حضور متقاضی همچنان برقرار است، اما توان مالی خریداران برای معامله کافی نیست.
این هشدار نمایی روشن از وضعیت ساختوساز مسکن در میان دو فشار همزمان است: افزایش هزینه اجرای پروژه و ضعف و رکود بازار مصرف. سازنده ناگزیر است مصالح و خدمات را با قیمت‌های تازه تأمین کند، اما خانوار نمی‌تواند به همان نسبت بودجه خرید خانه را افزایش دهد. پیامد این روند فرسایشی شدن دوره فروش، حبس سرمایه و کاهش انگیزه ساخت بناهای جدید است؛ وضعیتی که بازارهای خارجی را به گزینه‌ای جدی برای بخشی از فعالان تبدیل می‌کند.
البته فعالیت شرکت‌های ایرانی در خارج، الزاما به معنای خروج سرمایه نیست. گوران میان صادرات خدمات فنی و مهندسی و انتقال سرمایه تفاوت می‌گذارد. نگرانی اصلی زمانی شکل می‌گیرد که منابع و توان اجرایی، به دلیل نامناسب بودن شرایط داخلی، از تولید مسکن در ایران فاصله بگیرند.
تورم ساخت؛ برآوردهایی که پیش از پایان پروژه بی‌معنا می‌شوند
گزارش مرکز آمار ایران از شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی تهران، شدت فشار هزینه بر صنعت ساختوساز را نشان می‌دهد. در زمستان ۱۴۰۴، تورم نقطه‌به‌نقطه این شاخص ۹۶.۸ درصد، تورم فصلی ۳۶ درصد و تورم سالانه ۶۱.۸ درصد بود. در بهار ۱۴۰۵، شاخص به ۳۳۶.۴ واحد رسید؛ رشد نسبت به بهار سال قبل ۱۰۶.۸ درصد، نسبت به زمستان ۲۰.۷ درصد و افزایش میانگین چهار فصل نسبت به دوره مشابه پیشین ۸۰ درصد ثبت شد.
برآوردهای فعالان نیز جهش هزینه اجرا را تأیید می‌کند. ایرج رهبر در مرداد ۱۴۰۵، هزینه ساخت هر مترمربع را در شرایط حداقلی حدود ۵۵ میلیون تومان و در برخی پروژه‌ها ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان اعلام کرد. در گزارش‌های سال ۱۴۰۴، برآورد او برای حداقل ساخت قابل‌قبول ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان بود. مقایسه حسابی رقم ۵۵ میلیون با این دامنه، افزایش حدود ۸۳ تا ۱۲۰ درصدی را نشان می‌دهد.
نامه جامعه مهندسان مشاور معمار و شهرساز در سال ۱۴۰۲، هزینه ساخت هر متر مربع را ۱۲ تا ۲۲ میلیون تومان برآورد کرده بود. در افق پنج‌ساله و بر پایه ابلاغیه نظام مهندسی سال ۱۴۰۰ ارقامی حدود ۲.۳ تا ۴.۶ میلیون تومان پیش‌بینی شده بود. فاصله این اعداد با برآوردهای امروز چشمگیر است. تفاوتی که معنای آن مخاطره بالای آغاز یک پروژه ساختوساز است؛ شرایطی که در آن نه تنها محاسبه هزینه‌ها تا پایان طرح و تضمین بازه سود پیشبینیشده ناممکن است، بلکه به دلیل کاهش تقاضا در بازار حتی وضعیت بازگشت سرمایه نیز مبهم و نامعلوم است.
مسئله برای سازنده فقط سطح قیمت نیست. ساختمانی که منابع آن بر مبنای هزینه آغاز کار تأمین شده، هنگام خرید تجهیزات یا ورود به نازک‌کاری با بودجه‌ای ناکافی مواجه می‌شود. اگر فروش یا پیش‌فروش نیز کند باشد، جبران این شکاف دشوارتر خواهد شد. افزایش قیمت در چنین شرایطی به کاهش سرعت اجرا و طولانی شدن زمان تحویل می‌انجامد؛ تأخیری که خود هزینه‌های تازه ایجاد می‌کند.
Read More
This section contains relevant reference points, placed in (Inner related node field)
دستمزد بالاتر، خریدار ضعیف‌تر و کاهش مجوزهای ساخت
نیروی انسانی ضلع دیگر افزایش هزینه است. طبق اظهارات ایرج رهبر در ۱۳ مرداد ۱۴۰۵، دستمزد روزانه کارگر ساده از دامنه ۱.۲ تا ۱.۵ میلیون تومان پیش از جنگ، به حدود ۲.۵ میلیون تومان رسیده است، یعنی حدود ۶۷ تا ۱۰۸ درصد افزایش. او دستمزد روزانه نیروهای فنی را نیز حدود ۴ تا ۴.۵ میلیون تومان اعلام کرده است.
این ارقام برآورد فعال صنفی از بازار است. بالا رفتن هزینه نیروهای فنی، تأمین منابع مراحل تکمیل را دشوار می‌کند. افزایش مزد روزانه نیز الزاما به معنای بهبود درآمد سالانه کارگران نیست، چراکه کاهش روزهای اشتغال در بازار کم‌رونق بخشی از آن را خنثی می‌کند.
افت فعالیت در آمار مجوزها هم دیده می‌شود. در بهار ۱۴۰۴، شهرداری‌های کشور ۲۹ هزار و ۲۹۵ پروانه احداث بنا صادر کردند، یعنی ۲.۷ درصد کمتر از بهار سال قبل. در تابستان همان سال تعداد پروانه‌ها به ۲۲ هزار و ۴۱۴ رسید که نسبت به تابستان ۱۴۰۳، کاهش ۳۲.۲ درصدی داشت. تعداد واحدهای مسکونی پیشبینیشده در این پروانه‌ها نیز ۸۲ هزار و ۱۹۹ واحد بود، درواقع ۲۷.۹ درصد کمتر از تابستان سال قبل که خود نشانه روشن رکود تشدیدشده در بازار ساختوساز مسکن است.
در تهران، تابستان ۱۴۰۴ با صدور هزار و ۴۸۲ پروانه و پیش‌بینی ۱۳ هزار و ۱۵۲ واحد مسکونی همراه بود که کاهشی مشهود نسبت به فصل مشابه سال قبل داشت. این شاخص برای پروانه‌ها ۲۵.۴ درصد و برای واحدها ۱۱.۱ درصد ثبت شد.
سرمایه‌ای که در داخل معطل می‌ماند در خارج به دنبال ثبات است
برای سرمایه‌گذار امکان پیش‌بینی هزینه و زمان بازگشت منابع به اندازه سود اسمی اهمیت دارد. وقتی قیمت خرید مصالح، زمان دریافت مجوز و موعد فروش روشن نباشد، محاسبه بازده پروژه دشوار می‌شود. حتی افزایش قیمت فروش نیز تضمین‌کننده سود نیست؛ هزینه تکمیل و مدت خواب سرمایه ممکن است سریع‌تر افزایش یابد. در چنین شرایطی انتخاب بازار خارجی تلاشی است برای کاهش نااطمینانی.
در تهران، اظهارات فعالان مسکن از دشوار شدن شروع پروژه‌های تازه و تمرکز بر تکمیل ساختمان‌های نیمه‌تمام حکایت دارد. فعالان بازار مسکن اعلام کرده‌اند اولویت سازندگان، پایان دادن به تعهدات موجود است تا تورم هزینه تکمیل را بیشتر نکند. این هشدار وجود فشار بر پروژه‌های جاری را نشان می‌دهد، هرچند در منابع بررسی‌شده، آمار جامع و قابل مقایسه‌ای از ساختمان‌های خصوصی متوقف‌شده تهران ارائه نشده است.
در شمال کشور نیز شواهدی از بلاتکلیفی سرمایه وجود دارد، اما علت و مرحله توقف یکسان نیست. پژمان جوزی، رئیس انجمن صنعت ساختمان، هشتم مهر ۱۴۰۵ درباره پروژه‌های شمال، به‌ویژه مازندران، گفت رسیدگی به پرونده‌ها در مرکز ممکن است ماه‌ها یا سال‌ها طول بکشد. به گفته او، تغییر قیمت‌ها در این فاصله توجیه اقتصادی طرح را از بین می‌برد.
توقف طولانی پروژه منابع را از دو طرف فرسوده می‌کند: سرمایه سازنده بازنمی‌گردد و متقاضی نیز به خانه نمی‌رسد. پیامد احتمالی این وضعیت کاهش عرضه در آینده و تداوم فشار بر خانوارهایی است که به‌ناچار در بازار اجاره می‌مانند. خروج توان اجرایی، بازسازی این ظرفیت را دشوارتر خواهد کرد.
بازگرداندن سرمایه به بازار ساختوساز به پیش‌بینی‌پذیر بودن اقتصاد پروژه وابسته است: ثبات بیشتر هزینه‌ها، زمان‌بندی روشن مجوزها، تأمین مالی متناسب و تولید خانه‌ای که خریدار بتواند بهای آن را بپردازد. تا زمانی که این حلقه‌ها به هم متصل نشوند، نیاز گسترده به مسکن به‌تنهایی سبب ادامه فعالیت سازنده نمی‌شود. او برای ادامه فعالیت به بازاری نیاز دارد که در آن ساختوساز به فروش و بازگشت سرمایه منتهی شود و او بتواند برای آغاز هر پروژه برآوردی مشخص و بدون مخاطره داشته باشد.
