بازار مسکن ایران در یک سال گذشته، از فروردین ۱۴۰۴ تا فروردین ۱۴۰۵، یکی از کمتحرکترین و در عین حال پیچیدهترین دورههای خود را پشت سر گذاشته است، دورهای که در آن، رکود معاملاتی عمیق، کاهش رشد واقعی قیمتها و تغییر رفتار سرمایهگذاران همزمان رخ داده و جایگاه سنتی این بازار بهعنوان «پناهگاه امن سرمایه» را به برزخ سرمایهگذاران بدل کرده است.
بررسی دادههای رسمی و گزارشهای منتشرشده از سوی نهادهای آماری و رسانههای داخلی نشان میدهد که در طول سال ۱۴۰۴ حجم معاملات مسکن در بسیاری از مناطق تهران بهطور بیسابقهای کاهش یافته، بهگونهای که برخی تحلیلگران از شکلگیری «بازار بیمعامله» سخن گفتهاند. این وضعیت نشانه روشن افت تقاضای موثر در برابر سطح بالای قیمتها و کاهش توان خرید خانوارها تلقی میشود.
در مردادماه سال گذشته نیز، دبیرکل دفتر اقتصاد مسکن با ابراز تردید درباره برخی آمارهای اسمی، اعلام کرد که تعداد معاملات ثبتشده در تهران از میانگین ماهانه چند هزار مورد به کمتر از هزار معامله رسیده است؛ عددی که در تحلیلهای بسیاری از کارشناسان نیز به آن استناد شد. بر این اساس، بسیاری از تحلیلگران به این جمعبندی رسیدند که بازار مسکن دیگر کشش قیمتی ندارد و تقاضای واقعی در آن بهشدت محدود شده است.
نرگس رزبان، کارشناس حوزه مسکن، با استناد به دادههای ثبتشده در سامانههای رسمی از جمله «خودنویس»، اعلام کرد که تعداد معاملات مسکن در شهر تهران از متوسط ماهانه هفت تا هشت هزار معامله طی یک دهه گذشته، به کمتر از هزار معامله در سال ۱۴۰۴ رسیده است. به گفته او، حتی در برخی ماهها این رقم تا حدود ۴۰۰ معامله نیز کاهش یافته که بیانگر افت کمسابقه فعالیت در این بازار است.
در همین حال، تمرکز محدود معاملات در برخی مناطق خاص نیز عمدتا به پروژههای انبوهسازی و واگذاریهای دولتی نسبت داده میشود؛ موضوعی که نشان میدهد بازار آزاد مسکن عملا از تحرک افتاده و بخش عمده دادوستدها به پروژههای خاص وابسته شده است.
کارشناسان افزایش نرخ سود تسهیلات بانکی، شکاف عمیق میان درآمد و قیمت مسکن و بیاعتمادی به چشمانداز اقتصادی را از مهمترین عوامل شکلگیری این رکود میدانند؛ عواملی که در مجموع، باعث عقبنشینی همزمان خریداران و فروشندگان از بازار شده است.
نوسانات قیمتی؛ افزایش اسمی در سایه کاهش واقعی
در شرایطی که بر اساس الگوهای کلاسیک اقتصادی انتظار میرفت رکود معاملاتی به کاهش معنادار قیمتها منجر شود، بازار مسکن مسیر متفاوتی را طی کرد. هرچند با در نظر گرفتن نرخ تورم سالانه نزدیک به ۵۰ درصد، رشد قیمت در بخش مسکن در بسیاری از ماهها کمتر از تورم عمومی بود، اما همچنان افزایش اسمی قیمتها در فایلهای فروش و آگهیهای ملکی مشاهده میشود.
همچنین دادههای رسمی نشان میدهد که از نیمه نخست سال ۱۴۰۴، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران به حدود ۱۰۹ میلیون تومان رسیده است. این در حالی است که تورم سالانه بخش مسکن در پاییز همان سال حدود ۳۶.۶ درصد ثبت شده؛ رقمی که حدود ۱۵ درصد کمتر از تورم عمومی کشور است و نشاندهنده عقبماندگی این بازار از سایر بازارهای دارایی است.
با این حال، افزایش قیمتهای پیشنهادی در آگهیها نشان میدهد که بسیاری از مالکان حاضر به فروش املاک خود با قیمتهای واقعی نیستند. به دلیل نبود گزینههای مطمئن جایگزین برای سرمایهگذاری و تداوم انتظارات تورمی، فروشندگان اغلب قیمتهایی بالاتر از سطح واقعی بازار پیشنهاد میدهند؛ وضعیتی که سبب تشدید فاصله میان قیمتهای پیشنهادی و قیمتهای معاملاتی شده است.
در نتیجه، معاملات محدود موجود عمدتا به املاکی اختصاص مییابد که مالکان آنها به دلیل نیاز مالی، حاضر به فروش با قیمتهای پایینتر هستند؛ پدیدهای که در ادبیات بازار با عنوان فروشندگان «پوللازم» شناخته میشود.
در ماههای پایانی سال ۱۴۰۴، همزمان با افزایش تنشهای سیاسی، اعتراضات سراسری دیماه و اختلالات گسترده اینترنت، روند عرضه فایلهای فروش افزایش یافت. این تحولات باعث شد سطح قیمتهای پیشنهادی به طور اسمی افزایش یابد، در حالی که حجم معاملات همچنان در سطح پایین باقی ماند. حاصل این وضعیت، شکلگیری نوعی «رکود تورمی» در بازار مسکن بود؛ شرایطی که در آن قیمتها روی کاغذ افزایش مییابد، اما بازار از نظر معاملاتی در رکود است.
تاثیر تحولات سیاسی بر تعمیق رکود
تحولات سیاسی و امنیتی نیز در سال ۱۴۰۴ نقش تعیینکنندهای در تشدید رکود بازار مسکن ایفا کردند، از جمله این تحولات میتوان به جنگ ۱۲روزه ایران و اسرائیل اشاره کرد که به گفته تحلیلگران، موجب توقف بخش قابل توجهی از معاملات و افزایش خطر نگهداری داراییهای دیرنقدشونده شد.
در چنین شرایطی، بسیاری از سرمایهگذاران ترجیح دادند داراییهایشان را به بازارهایی با نقدشوندگی بالاتر مانند ارز و طلا منتقل کنند. به گفته برخی کارشناسان، در فضای نااطمینانی و مخاطرات امنیتی، مسکن دیگر یک دارایی امن تلقی نمیشود و نقدشوندگی به مهمترین معیار انتخاب سرمایهگذاران بدل میشود.
همزمان، اعتراضات دیماه و قطعی طولانیمدت اینترنت نیز به افزایش نااطمینانی در فضای اقتصادی دامن زد و فعالیتهای اقتصادی از جمله معاملات مسکن را بیش از پیش محدود کرد.
یکی از پیامدهای مهم این تحولات، افزایش شکاف میان قیمتهای پیشنهادی و قیمتهای واقعی معاملات است. در حالی که فروشندگان همچنان قیمتها را بر اساس انتظارات تورمی تعیین میکنند، خریداران به دلیل کاهش قدرت خرید، توان پذیرش این قیمتها را ندارند. نتیجه این وضعیت، شکلگیری بازاری دوگانه است که در آن قیمتهای اعلامی با واقعیت معاملات فاصله قابل توجهی دارد.
سناریوهای پیش روی بازار مسکن در سال ۱۴۰۵
در آغاز سال ۱۴۰۵، تحلیلگران سناریوهای متفاوتی را برای آینده بازار مسکن ایران مطرح میکنند، سناریوهایی که همگی بر تداوم نااطمینانی و وابستگی شدید این بازار به متغیرهای کلان اقتصادی و سیاسی تاکید دارند.
در سناریوی نخست، تداوم رکود معاملاتی پیشبینی میشود. در این وضعیت، حجم معاملات در سطح پایین باقی میماند و بازار به فعالیت نیمهتعطیل خود ادامه میدهد. مخاطره بالا در سایر بازارها و بیاعتمادی به ثبات اقتصادی باعث میشود مالکان ترجیح دهند داراییشان را حفظ و از ورود به معاملات جدید خودداری کنند.
در سناریوی دوم، اگرچه سطح معاملات همچنان پایین باقی میماند، اما افزایش هزینههای ساختوساز به دلیل رشد قیمت مصالح ساختمانی و آسیب به زیرساختهای صنعتی، به افزایش قیمت واحدهای نوساز بهخصوص در شهرهای کوچک و مناطق حاشیهای شهر تهران منجر میشود. این افزایش به شکل تدریجی بر کل بازار تاثیر میگذارد و سطح قیمتها را بالا میبرد، هرچند این رشد عمدتا اسمی خواهد بود.
سناریوی سوم بر پایه تحولات سیاسی و امنیتی است. در این سناریو، پیامدهای جنگ و نبود اطمینان به آینده، به تغییر الگوی سکونت و افزایش مهاجرتهای درونکشوری منجر میشود. در این صورت، افزایش عرضه در کلانشهرها و افزایش تقاضا در مناطق امنتر مانند استانهای شمالی، به نوسانات منطقهای قیمتها منجر میشود.
نشانههای این روند در ماههای اخیر در استانهای شمالی مانند مازندران و گیلان مشاهده شده. در این استانها افزایش تقاضا به رشد ناگهانی قیمت زمین و مسکن انجامیده است. با این حال، کارشناسان تاکید میکنند که ظرفیت محدود این مناطق و تمرکز جمعیتی در کلانشهرها، مانع از شکلگیری موج گسترده مهاجرت خواهد شد.
در مجموع، آنچه از بررسی این سناریوها برمیآید این است که بدون تغییر و اصلاح متغیرهای کلان اقتصادی و سیاسی، چشمانداز خروج سریع بازار مسکن از رکود چندان محتمل نیست. حتی در صورت افزایش اسمی قیمتها، نبود تقاضای موثر و تداوم نااطمینانی، مانع از شکلگیری رونق واقعی در این بازار خواهد شد.
