قیمت مسکن طی دو سال اخیر و به‌واسطه افزایش شدید در قیمت ارز، رشد شدیدی را تجربه کرد. بعد از آرامش در بازار ارز و کاهش قیمت آن در بهار 98، رشد دو ساله قیمت مسکن نیز در تیرماه 98 متوقف شد و قیمت مسکن در این ماه به اوج تاریخی خود رسید. در این ماه متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای واحد مسکونی در شهر تهران به 13 میلیون و 351 هزار و 200 تومان رسید.

عددی که نشان از رشد 189 درصدی قیمت مسکن نسبت به دو سال گذشته و رشد 91.5 درصدی نسبت به سال گذشته می‌داد. بعد از این اوج‌گیری قیمتی، بازار مسکن رو به آرامش رفت و تا آذرماه شاهد نوسانات کم‌دامنه و کاهشی قیمت در بازار مسکن بودیم. تا اینکه در آذرماه روند معکوس شد و متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران با رشد 8.5 درصدی نسبت به ماه گذشته، به 13 میلیون 525 هزار و 700 تومان رسید. با این حساب، قیمت مسکن در شهر تهران در آذرماه رکورد تیرماه را شکست و به بالاترین حد خود در تاریخ رسید.

روند معاملاتی؛ آذرماه دومین ماه پر معامله

بعد از شوک قیمتی، معاملات در سال 98 به شدت کاهش پیدا کرد؛ به نحوی که مجموع معاملات شهر تهران طی 9 ماه ابتدایی سال 49 هزار و 408 مورد بوده است که نسبت به 97 هزار و 920 مورد سال 97، شاهد کاهش 49.5 درصدی و نسبت به 131 هزار و 537 مورد سال 96، کاهش 62.4 درصدی داشته.

در افق ماهانه نیز، بعد از کاهش شدید حجم معاملات به 2787 عدد در شهریورماه سال جاری (این عدد کمترین میزان معامله مسکن از زمان انتشار آمار توسط بانک مرکزی بوده است)، وضعیت معاملات مسکن کمی بهبود پیدا کرد و حجم معاملات در مهرماه به 3401 عدد رسید. بعد از آن در آبان‌ماه شاهد رشد 19.5 درصدی معاملات مسکن نسبت به مهرماه بودیم و در نهایت در آذرماه، تعداد معاملات مسکن در شهر تهران با رشد 134.7 درصدی نسبت به ماه پیش از آن، نشانه‌هایی از ورود به فاز پیش‌رونق را نشان می‌دهد. در ماه آذر تعداد معاملات مسکن در شهر تهران به 9537 عدد رسید که بعد از اردیبهشت‌ماه - با 12128 معامله، در رتبه دوم سال 98 از نظر تعداد معاملات قرار دارد.

مسکن در فصل پایانی

با تحلیل روند معاملات مسکن در شهر تهران، به نظر می‌رسد در آذرماه وضعیت بازار مسکن از وضعیت رکود سنگین خارج شده است و یخ معاملات در حال آب شدن است. اما آیا این روند ادامه خواهد داشت؟ باید دید چه عواملی می‌تواند شرایط را برای تحریک تقاضا و قیمت در بخش مسکن تقویت کند.

عوامل رکودزا

1- کاهش شدید قدرت خرید مردم

یکی از عواملی که می‌تواند به ما در پیش‌بینی آینده مسکن و شدت رکود در این حوزه کمک کند، نسبت میزان دستمزد نیروی کار در طول یک سال به قیمت یک خانه معمولی است. محاسبه این رقم چندان سخت نیست. برای محاسبه باید قیمت یک واحد مسکونی در شهر تهران را بر درآمد یک سال خانوار تقسیم کنیم. اگر یک واحد مسکونی 60 متری را در نظر بگیریم، با در نظر گرفتن قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در آذرماه، قیمت این واحد مسکونی در حدود 811 میلیون تومان تخمین زده می‌شود.

در سمت دیگر داستان، در صورتی که تصور کنیم درآمد یک کارمند معمولی به‌طور متوسط ماهانه 4 میلیون تومان است، درآمد سالانه این کارمند 48 میلیون تومان در نظر گرفته می‌شود. با تقسیم رقم 811 میلیون تومان به 48 میلیون تومان، این کارمند باید در حدود 16 سال و 10 ماه صبر کند تا بتواند یک واحد مسکونی 60 متری در شهر تهران خریداری کند (در صورتی که هیچ هزینه دیگری نداشته باشد).

این در حالی است که این عدد تا دو سال گذشته در حدود 8.3 سال بوده است. افزایش دو برابری ‌زمان انتظار به‌ منظور خرید مسکن، سبب شده است تقاضای واقعی در این حوزه با افت محسوسی روبه‌رو شود و بسیاری از شهروندان شهر تهران به فکر مهاجرت از این شهر باشند.

2- افزایش تنش‌های نظامی

با افزایش تنش‌های نظامی میان ایران و آمریکا در دی‌ماه، به نظر می‌رسد بسیاری از معامله‌گران احتیاط به خرج داده و تلاش کردند خریدوفروش را به آینده واگذار کنند. از همین رو احتمال دارد این تنش‌ها وضعیت معاملات را در دی‌ماه تحت تأثیر قرار دهد.

عوامل رونق‌زا

1- افزایش وام مسکن

در راستای مصوبه شورای پول و اعتبار، سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم برای تهرانی‌ها (زوجین) به 200 میلیون تومان افزایش یافت. بنابراین متقاضیان می‌توانند با استفاده از تسهیلات جعاله تا سقف 40 میلیون تومان دیگر به این تسهیلات اضافه کنند و در مجموع سقف تسهیلات به 240 میلیون تومان خواهد رسید.

میزان اقساط وام 240 میلیون تومانی 4 میلیون و 400 هزار تومان است که 3 میلیون و 300 هزار تومان آن برای وام 200 میلیون تومانی، و 1 میلیون تومان آن برای 40 میلیون تومان وام جعاله است. بازپرداخت اقساط وام 200 میلیون تومانی (نرخ سود 17،5 درصد) 12 سال و بازپرداخت وام 40 میلیون تومانی (نرخ سود 17،5 درصد) 5 سال است.

همچنین در مراکز استان‌ها و شهرهای کوچک نیز این نوع وام به ترتیب 120 و 100 میلیون تومان است. کل بازپرداخت متقاضیان طی 12 سال بابت وام 200 میلیون تومانی در حدود 520 میلیون تومان خواهد بود، سود وام جعاله نیز 21 میلیون و 500 هزار تومان است. بنابراین 220 میلیون تومان سود وام 200 میلیون تومانی و 21.5 میلیون تومان سود وام جعاله است که در مجموع رقم 341.5 میلیون تومان سود وام 240 میلیون تومانی به بانک پرداخت می‌شود.

با توجه به افزایش وام مسکن و اقساط 4.3 میلیون تومانی آن، به نظر می‌رسد می‌تواند یکی از عوامل تحریک تقاضا در فصل پایانی سال باشد.

2- ثبات قیمت‌ها

بعد از جهش قیمت مسکن در سال 97، در سال 98 جاری ثبات به این بازار بازگشت؛ به نحوی که بعد از افزایش 12 درصدی قیمت مسکن در اردیبهشت امسال، این شاخص در روند نسبتاً ثابتی نوسان کرد. طبق آمار بانک مرکزی، قیمت مسکن از اردیبهشت امسال تا آذرماه در حدود 6.7 درصد افزایش قیمت داشته است.

این به معنی ثبات 8 ماهه قیمت مسکن است که نشان از آرامش نسبی این بازار بعد از طوفان سال 97 دارد. از این رو بسیاری از خریداران و فروشگاه، بعد از مشاهده آرامش شروع به معامله جدید در این حوزه خواهند کرد. در نتیجه می‌توان افزایش معاملات را در آذرماه توجیه کرد و نسبت به بهبود نسبی آن در آینده امیدوار بود.

چه در پیش است؟

با توجه به مجموع اتفاقات رخ‌داده در سال 98، به نظر نمی‌رسد قدرت خرید خانوار ایرانی در حدی باشد که در این بخش شاهد رونق چندانی باشیم، اما با توجه به ثبات چند ماهه در این بخش، و افزایش وام مسکن احتمالاً یخ این بازار کمی باز شود و خریدوفروش‌ها - نسبت به قعر تاریخی آن در شهریورماه، کمی بهبود پیدا کند.

در زمینه قیمت نیز، با توجه به نکات گفته‌شده انتظار برای جهش‌های قیمتی کمی دور از انتظار است. از این رو اگر بخواهیم به صورت خلاصه روند را پیش‌بینی کنیم، در صورتی که اتفاق غیر منتظره‌ای همچون جنگ رخ ندهد، به نظر می‌رسد در فصل پایانی سال حجم معاملات اندکی بهبود پیدا کند اما قیمت‌ها به رشد چندانی نرسند.