بازار مسکن ایران در حالی به یکی از عمیق‌ترین دوران رکود خود وارد شده که هم‌زمان تورم نرخ مسکن و اجاره‌بها در سطحی بی‌سابقه ادامه دارد و جمعیت مستاجران روزبه‌روز افزایش می‌یابد.

این بحران نه ناشی از عوامل مقطعی، بلکه نتیجه مستقیم سیاست‌های کلان جمهوری اسلامی و به‌ویژه سیاست‌های جنگ‌طلبانه و ماجراجویی‌های هسته‌ای علی خامنه‌ای است؛ سیاست‌هایی که منابع مالی ایران را از بخش‌های حیاتی اقتصادی و اجتماعی از جمله مسکن، به پروژه‌های نظامی و تنش‌آفرینی خارجی منتقل کرده است.

داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، روز چهارشنبه ۲۳ مهر تاکید کرد که «بازار مسکن منتظر نیست و این شرایط بازار دقیقا وضعیت رکود است». او توضیح داد که برخلاف دوره‌هایی که در بازار «صف خرید» وجود داشت و متقاضیان در انتظار کاهش یا ثبات قیمت‌ها بودند، امروز هیچ تقاضایی در بازار وجود ندارد و «خبری از صف خرید نیست».

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران افزود که عامل اصلی این رکود کاهش شدید قدرت خرید مردم است؛ به‌ گونه‌ای که بسیاری از مستاجران ناچار شده‌اند از محلات مرکزی و شمالی تهران به مناطق پایین‌تر و ارزان‌تر مهاجرت کنند و معاملات مربوط به خانه‌اولی‌ها به حداقل رسیده است.

بیگی‌نژاد همچنین به موج تبلیغاتی برخی رسانه‌های حکومتی درباره «کاهش اجاره‌بها پس از خروج اتباع افغانستان» واکنش نشان داد و گفت این کاهش صرفا در محلاتی در جنوب تهران رخ داد و مشمول مناطق دیگر نمی‌شود.

در حالی که بخش عمده‌ای از جمعیت شهرنشین ایران درگیر بحران مسکن و اجاره است، در بخش دیگری از بازار، قیمت «خانه‌های لوکس» در تهران به سطحی رسیده که با بازار مسکن آمریکا برابری می‌کند؛ هرچند چنین مقایسه‌ای بیشتر چون طنزی تلخ به نظر می‌رسد.

بر اساس آخرین قیمت‌ها در شهریورماه، در حالی یک واحد آپارتمان نوساز ۹۰۰ متری در زعفرانیه تهران با قیمت حدود ۹.۴ میلیون دلار فروخته می‌شود، در نیویورک با ۹.۲۵ میلیون دلار می‌توان خانه‌ای ۹۹۱ متری با امکاناتی بسیار بهتر خرید. در نیوجرسی هم، ویلایی یک هزار و ۷۵۰ متری با ۱۰.۷ میلیون دلار و در لس‌آنجلس پنت‌هاوسی هزار و ۳۰۰ متری با ۶.۵ میلیون دلار عرضه می‌شود که امکاناتی نظیر استخر روی بام، سیستم هوشمند، ساحل خصوصی و امنیت ۲۴ ساعته هم دارند. در حالی که بسیاری از خانه‌های میلیاردی تهران فاقد کیفیت ساخت، زیرساخت و رفاه مشابه‌اند، آلودگی هوای شدید در تمامی نقاط تهران وجود دارد و برق، آب، گاز و اینترنت نیز در بسیاری از ماه‌های سال قطع می‌شود.

این شکاف طبقاتی در بازار مسکن ایران نشانه‌ای از ساختار دو‌قطبی اقتصادی و این است که بخش کوچکی از افراد متعلق به طبقات بالای قدرت و ثروت، به لطف نزدیکی به ساختار حکومتی و بهره‌برداری از رانت‌های ارزی و مالی، در بازارهای لوکس سرمایه‌گذاری می‌کنند، اما بخش وسیعی از مردم حتی توان اجاره یک خانه معمولی را ندارند.

۸۰ سال پس‌انداز برای خرید یک خانه

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران پیش‌تر گفته بود که در حال حاضر «نیمی از درآمد مستاجران صرف اجاره‌بها می‌شود» و اگر یک خانواده بخواهد خانه‌ای پنج تا شش میلیارد تومانی در تهران یا دیگر شهرها خریداری کند، حتی با درآمدی بالاتر از میانگین درآمدی جامعه، ناچار است حدود ۸۰ سال پس‌انداز کند و عمرش کفاف نخواهد داد.

اکنون رکود و تورم به‌صورت هم‌زمان بازار مسکن ایران را گرفتار کرده‌اند؛ پدیده‌ای که از نگاه اقتصاددانان «رکود تورمی» نامیده می‌شود. هادی حق‌شناس، اقتصاددان ساکن ایران، توضیح می‌دهد: «تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در بهار امسال نسبت به سال گذشته کاهش یافته و تولید و عرضه مسکن کم شده است. در عین حال، به دلیل افزایش عمومی سطح قیمت‌ها، قیمت مسکن نیز رشد کرده است.» به گفته او، «وقتی قدرت خرید وجود نداشته باشد، تولید کاهش می‌یابد و رکود ادامه پیدا می‌کند».

عامل اصلی تورم و رکود

بازار مسکن ایران در خلاء تصمیم‌های اقتصادی موثر و شفاف، مستقیما تحت تاثیر سیاست‌های کلان حکومت قرار دارد. طی سال‌های اخیر، صدها میلیارد دلار منابع ملی صرف برنامه‌های موشکی و هسته‌ای جمهوری اسلامی یا حمایت از گروه‌های شبه‌نظامی در لبنان، فلسطین، سوریه، عراق یا یمن شده است. در حالی که بخش مسکن ایران به‌عنوان یکی از موتورهای اصلی اقتصاد و اشتغال، عملا به حال خود رها شده است. ادامه تنش با غرب، بازگشت تحریم‌های سازمان ملل و فضای پرخطر سرمایه‌گذاری فعلی هم باعث شده است سرمایه‌گذاران داخلی هم برای ورود به این بازار تمایل چندانی نداشته باشند.

نتیجه این سیاست‌ها نه فقط کاهش ساخت‌وساز، بلکه افزایش دائمی قیمت و بی‌اعتمادی عمومی است. از سوی دیگر، افزایش شدید نرخ ارز در اثر تحریم و سیاست‌های تنش‌آفرین حکومت، باعث شده مسکن به کالایی صرفا سرمایه‌ای برای اقلیتی خاص تبدیل شود و کارکرد مصرفی خود را برای اکثریت جامعه از دست بدهد.

دولت مسعود پزشکیان هم تا این لحظه هیچ اقدام مشخصی برای اصلاح وضعیت بازار مسکن و کنترل اجاره‌بها انجام نداده است. وعده‌های انتخاباتی او درباره «حمایت از مستاجران» هم در حد شعار باقی مانده و هیچ سازوکار اجرایی برای کنترل قیمت‌ها و ایجاد شفافیت در بازار معرفی نشده است. این در حالی است که بسیاری از کشورها حتی در شرایط تورمی، برای مهار بازار از ابزارهای قانونی استفاده می‌کنند.

به‌طور مثال در عربستان سعودی، ولیعهد این کشور به‌تازگی دستور داده است که افزایش اجاره‌بها در پایتخت برای مدت پنج سال متوقف شود. طبق این دستور، املاک خالی بر اساس آخرین نرخ ثبت‌شده اجاره داده می‌شوند و در صورت تخلف، مالکان با جریمه‌ای معادل یک سال اجاره روبرو خواهند شد. حتی برای تشویق به گزارش تخلف‌ها، ۲۰ درصد از جریمه به این امر اختصاص داده می‌شود.

چشم‌انداز تاریک

رکود و تورم در بازار مسکن ایران نه یک بحران موقت، بلکه بازتابی از فروپاشی ساختاری اقتصاد زیر سایه یک حکومت جنگ‌محور است. تحلیلگران بر این باورند تا زمانی که سیاست‌های جمهوری اسلامی در عرصه بین‌المللی بر پایه تنش، تهدید، توسعه برنامه هسته‌ای و بی‌ثباتی منطقه‌ای بنا شده باشد، سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی در بخش مسکن و دیگر بخش‌های اقتصادی اتفاق نخواهد افتاد.

در حالی که کشورهای منطقه با سیاست‌های مسکن‌محور و حمایت از مستاجران، تلاش می‌کنند بازار را کنترل و ثبات اجتماعی ایجاد کنند، در ایران سیاست‌های حکومتی به شکلی سازمان‌یافته میلیون‌ها نفر را به سمت فقر مسکن و اجاره‌نشینی اجباری سوق داده‌اند که نتیجه آن، افزایش شکاف طبقاتی، گسترش خانه‌های فاقد کیفیت، کاهش امید به خانه‌دار شدن و شکل‌گیری یک بحران اجتماعی عمیق است که با هیچ بسته موقتی و شعاری، حل نخواهد شد.