در آستانه فصل تابستان، فصل جابه‌جایی مستاجران، روند فزاینده و نگران‌کننده اجاره‌بهای مسکن زنگ خطر جهش ناگهانی قیمت‌ها در سه‌ماهه آینده را به صدا درآورده است.
براساس گزارش‌های منتشرشده، این افزایش حتی در فروردین‌ماه که همواره در بازار اجاره کمترین میزان تقاضا را داریم، به ۲.۴ درصد رسیده است- عددی که نشان می‌دهد عوامل سنتی تعیین‌کننده نرخ اجاره در ایران جایشان را به مولفه‌هایی همچون تبعیت از نرخ تورم عمومی و انتظارات تورمی در جامعه داده‌اند.
مرکز آمار ایران اعلام کرد که تورم سالانه مسکن در اردیبهشت ۱۴۰۴ برای نخستین‌بار به کمتر از ۴۰ درصد رسیده است و با ثبت نرخ ۳۹.۵ درصد، نشانه‌های کنترل نسبی سرعت رشد قیمت‌ها دیده می‌شود. با این حال، باید توجه داشت که معیار اصلی تحلیل بازار اجاره فصل تابستان است، فصلی که بیشترین میزان جابه‌جایی را دارد و تورم ماهانه دو ماه نخست سال جاری نیز چشم‌انداز روشنی برای مهار افزایش قیمت‌ها در این فصل ارائه نمی‌دهد.
تورم نقطه‌به‌نقطه در اردیبهشت امسال عدد ۳۶.۹ درصد را ثبت کرده است و با توجه به افزایش تقاضا در فصل نقل‌وانتقال، احتمال عبور این شاخص از مرز ۴۰ درصد در ماه‌های آتی وجود دارد. بررسی نرخ‌های اجاره در بسترهای آنلاین مسکن نیز حاکی از آن است که در برخی مناطق میزان رشد اجاره‌بها از ۶۰ درصد فراتر رفته است.
از سوی دیگر، بازار خریدوفروش مسکن نیز در رکود کامل به سر می‌برد و به گفته فعالان بازار، این موضوع به تعطیلی زنجیره‌ای بنگاه‌های مشاور املاک انجامیده است. در چنین شرایطی نه‌تنها قیمت‌ها کاهش نیافته، که فروشندگان در برخی مناطق تهران، به‌رغم نبود خریدار، قیمت‌های پیشنهادی‌شان را طی شش ماه گذشته افزایش داده‌اند.
Read More
This section contains relevant reference points, placed in (Inner related node field)
این رفتار فروشندگان و موجران حاکی از آن است که صاحبان واحدهای مسکونی با پیش‌بینی ادامه تورم ۳۵ تا ۴۰ درصدی در اقتصاد ایران، چه در حوزه فروش و چه در حوزه اجاره، حاضر به کاهش قیمت‌ها نیستند. در این میان، افزایش تمایل به دریافت اجاره نقدی به‌جای قراردادهای رهن کامل، گویای بی‌اعتمادی روزافزون به آینده پول ملی است. مشاوران املاک از مواردی خبر داده‌اند که موجران حاضرند ودیعه را کاهش دهند، به شرط آنکه مبلغ اجاره ماهانه افزایش یابد.
از دیگر مسائل نگران‌کننده، رواج قراردادهای دلاری یا مبتنی بر قیمت سکه در مناطق مختلف شهر تهران است. ابتدا این پدیده در مناطق شمالی پایتخت دیده می‌شد، اما اکنون به دیگر مناطق شهری نیز سرایت کرده و در برخی موارد، موجران خواستار دریافت اجاره بر مبنای تعداد سکه طلا شده‌اند.
کارشناسان معتقدند بی‌ثباتی در روند مذاکرات ایران و آمریکا و کاهش احتمال توافق، از عوامل موثر بر گسترش این نوع قراردادها است، چراکه نگرانی از کاهش بیشتر ارزش ریال، تمایل به دریافت اجاره در قالب دارایی‌های با ارزش ثابت یا صعودی را افزایش داده است.
یکی از مشاوران املاک مناطق مرکزی تهران در گفتگو با ایندیپندنت فارسی می‌گوید: «موجرانی که می‌دانند در ماه‌های آینده قرارداد اجاره‌شان به پایان می‌رسد، از هم‌اکنون به دنبال یافتن مستاجر جدید با شروطی مانند پرداخت اجاره بر مبنای سکه و یا افزایش محسوس اجاره‌بها هستند.»
این فعال بازار مسکن همچنین اشاره می‌کند که برخی موجران با هدف دور زدن احتمال تصویب قوانین اجباری تمدید قرارداد با درصدهای دستوری، حتی در فاصله چندماه مانده به پایان قرارداد، به مستاجران اعلام کرده‌اند که قصد فروش ملک را دارند تا از این طریق امکان تمدید قرارداد منتفی شود. این روش برای فرار از الزامات احتمالی دولت برای مهار نرخ‌های اجاره در قراردادهای تمدیدی طراحی شده است.
در چنین بستری، تلاش دولت برای اعمال سیاست‌های دستوری در کنترل بازار اجاره تاکنون با شکست مواجه شده است. راهکارهایی مانند ترغیب مستاجران به شکایت از افزایش‌های غیرمصوب، اگرچه در ظاهر ابزارهای قانونی محسوب می‌شوند، اما در عمل توان مهار موج فزاینده اجاره‌بها را ندارند.
نمونه‌ای دیگر از ناکارآمدی سیاست‌های دولت، طرح وام ودیعه مسکن است. هرچند در پایان سال ۱۴۰۳ وزیر راه و شهرسازی از افزایش سقف این تسهیلات خبر داد و گفت مستاجران تهرانی می‌توانند تا ۲۷۵ میلیون تومان، ساکنان مراکز استان‌ها تا ۲۱۰ میلیون، و دیگر شهرنشینان تا ۱۴۰ میلیون تومان وام ودیعه دریافت کنند، اما چند مانع جدی وجود دارد.
نخست، مسیر پیچیده اعطای وام است که بسیاری از متقاضیان را از پیگیری منصرف کرده است. دوم، همکاری نکردن بانک‌ها در پرداخت این تسهیلات، و سوم، فاصله معنادار مبلغ وام با نرخ‌های واقعی اجاره در بازار آزاد است. برای مثال، در بسیاری از مناطق پایتخت اجاره واحدهای ۶۵ تا ۸۵ متری با ودیعه‌ای کمتر از ۴۰۰ میلیون تومان یافت نمی‌شود. افزون بر این، سود بالای ۳۰ درصدی این وام‌ها، پرداخت اقساط را به معضلی جدی برای مستاجران بدل ساخته است.
واقعیت دیگر آن است که نسبت مالکان و مستاجران در ایران به‌شدت تغییر کرده است. آخرین آمار رسمی که مربوط به سال ۱۴۰۰ است، نشان می‌دهد نسبت مستاجران از ۴۳ درصد در سال ۱۳۹۸ به ۵۱ درصد افزایش یافته و با توجه به بحران‌های معیشتی و تورمی چهار سال اخیر، بی‌تردید این آمار اکنون بالاتر است.
در همین سال، ۵۵ درصد خانوارهای شهری و ۲۵ درصد خانوارهای روستایی در خانه‌های استیجاری زندگی می‌کردند. تورم سنگین اجاره‌بها، این خانوارها را هر روز به مرز فقر نزدیک‌تر و در برخی موارد به ترک سکونت‌گاه اصلی و مهاجرت به حاشیه کلان‌شهرها مجبور کرده است.
در میان استان‌های کشور، تهران، خراسان رضوی و فارس بالاترین نرخ مستاجرنشینی را دارند. همچنین، براساس گزارش رسمی مرکز آمار، استان تهران با نرخ تورم فصلی ۳۶.۵ درصد، هرمزگان با ۳۱.۹ درصد و البرز با ۲۷.۸ درصد، بیشترین افزایش در بخش اجاره مسکن را داشته‌اند.
بررسی داده‌های آماری نشان می‌دهد میانگین اجاره ماهانه به‌علاوه ۳ درصد ودیعه پرداختی برای اجاره هر مترمربع بنای مسکونی در تهران از سال ۱۳۹۱ تا ۱۴۰۰ بیش از ۵۴۰ درصد افزایش یافته است.
فرشید پورحاجت، دبیر انجمن انبوه‌سازان کشور، در این‌باره می‌گوید: «در سال‌های اخیر، ابزارهای سنتی برای افزایش قدرت خرید مسکن، مانند افزایش حقوق یا اعطای وام، کارایی خود را از دست داده‌اند. تورم افسارگسیخته، قدرت خرید دهک‌های پایین درآمدی را به‌شدت تضعیف کرده است.»
مرکز آمار نیز در گزارشی تایید کرده است که در استان تهران، هزینه مسکن به ۵۵.۸ درصد درآمد خانوار رسیده است، رقمی که اگر با افزایش نرخ اجاره در تابستان امسال همراه شود، برای بسیاری از مستاجران به رقم بالای ۶۰ درصد نیز می‌رسد.
چنین وضعیتی بسیاری از خانوارها را به کار در مشاغل دوم یا حتی سوم سوق داده است تا بتوانند از پس اجاره‌شان برآیند. هشدار کارشناسان این است که اگر برای این وضعیت چاره‌اندیشی فوری نشود به بحرانی اجتماعی بدل خواهد شد.
پیش‌بینی می‌شود در صورتی که امکان خرید مسکن از طریق افزایش تولید و عرضه، به‌ویژه در کلان‌شهرها فراهم نشود، و نیز در غیاب برنامه‌ای موثر برای مهار تورم، درصد مستاجران به سطحی برسد که به گسترش حاشیه‌نشینی، افزایش فقر، و حتی چالش‌های امنیتی برای ساختار حاکم منجر شود- ساختاری که به نظر می‌رسد کنترل بازار مسکن از کف او خارج شده است.
