بازار مسکن در تهران با بحران جدیدی روبه‌رو شده است.

بر طبق گزارشی که بانک مرکزی ایران منتشر کرده است، میانگین قیمت یک متر زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده در شهر تهران طی خردادماه به عدد بی‌سابقه ۱۸ میلیون و ۹۴۹ هزار تومان رسید.

این عدد نسبت ماه مشابه سال گذشته ۴۲٫۵ درصد رشد قیمت را نشان می‌دهد. از طرفی تورم ماهانه مسکن در شهر تهران به عدد ۱۱٫۶ درصد رسید. بعد از ماه‌ها کاهش تورم در حوزه مسکن، التهاب دوباره به این بازار وارد شد. البته تفاوت عمده‌ای که این افزایش قیمت، با اتفاقات رخ داده در گذشته دارد این است که تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران نسبت به خردادماه سال گذشته رشد ۸۰٫۱ درصدی داشته است! در حالی که تعداد معاملات در خردادماه سال گذشته تنها ۵۹۸۶ واحد بوده است، در خرداد سال جاری تعداد معاملات مسکن به عدد ۱۰ هزار ۷۷۸ واحد رسید.

در ادبیات اقتصادی، رشد معاملات یک بازار را می‌توان نشانه‌ای از رونق آن بازار معرفی کرد، اما به نظر می‌رسد این ادبیات چندان برای وضعیت کنونی بازار ایران سازگار نباشد. شاید دلایلی چون «التهاب» و «ترس» سبب شده است مردم به بازارهای مختلف دارایی هم‌چون مسکن هجوم ببرند و رشد شدید معاملات را در این بازارها رقم بزنند. در واقع مسکن برای مردم ایران نقش یک «بهشت امن» را بازی می‌کنند. از این‌رو شاید در نگاه اول، عده‌ای وضعیت کنونی را رونق بازار مسکن بنامند، اما نگارنده اعتقاد دارد وضعیت کنونی در اقتصاد ایران بیشتر ناشی از التهاب و بحران است تا رونق اقتصادی!

سهم بیشتر خانه‌های کوچک

در آخرین گزارش منتشر شده توسط بانک مرکزی، بیشتر شهروندان تهرانی به خانه‌های کوچک با متراژ پایین تمایل پیدا کرده‌اند. نزدیک به ۴۱ درصد از واحدهای مسکونی معامله‌شده طی خردادماه متراژی کمتر از ۷۰ متر داشته است! اگر آمار خانه‌های کوچک‌تر از ۸۰ متر را نیز اضافه کنیم، عدد به نزدیکی ۵۳ درصد خواهد رسید. در واقع ۵۳ درصد از خریداران خانه طی ماه گذشته، خانه‌ای کوچک‌تر از ۸۰ متر خریداری کرده‌اند که نشان می‌دهد شرایط خانواده‌های ایرانی برای سکونت چه میزان پیچیده شده است. این آمار نشان می‌دهد، طبقه شهرنشین ایرانی به دلیل مدیریت غلط دولت، در حال کوچ به سمت خانه‌های کوچک ‌متراژتر است. معلوم نیست این خانه‌های کوچک چگونه می‌تواند با اندیشه‌های افزایش فرزندآوری مسؤولان نظام هم‌راستا باشد.

تورم بالای اجاره‌بها

بنابر گزارش بانک مرکزی، نرخ تورم اجاره‌بهای مناطق شهری در خردادماه سال جاری، ۳۰٫۱ درصد بوده است و این رقم در شهر تهران معادل ۲۷٫۶ درصد بوده است. با رشد شتابان اجاره‌بها احتمالاً زندگی در شهر تهران و سایر مناطق شهری، صرفه اقتصادی زیادی نداشته باشد. سرعت‌ بالای گردش پول سبب شده است که همه بازارها ملتهب شود و به نظر نمی‌رسد به همین سادگی بتوان، التهاب‌ها را کاهش داد.

یک متر آپارتمان معادل حقوق ده ماه!

برای این که بتوان عمق بحران را در شهر تهران بهتر درک کرد، قدرت خرید یک متر آپارتمان کارمندان را معیار قرار دهیم. برطبق مصوبه شورای عالی کار، حداقل حقوق کارمندان در سال ۹۹ در حدود یک میلیون و ۸۵۰ هزار تومان است. اگر فرض کنیم یک کارمند با حداقل حقوق، تمامی درآمد خود را نیز پس‌انداز کند، بعد از ده ماه قادر است یک متر مربع «خانه» در شهر تهران خریداری کند! می‌توان گفت در طول دو دهه گذشته، این اتفاق بی‌سابقه است و نشان از کاهش شدید قدرت خرید خانوارهای ایرانی می‌دهد.

با فرض درآمد ماهانه پنج میلیون تومانی که درآمد متوسطی در شهر تهران به حساب می‌آید، یک ایرانی برای خرید یک واحد مسکونی ۶۰ متری در شهر تهران، به‌طور متوسط در حدود ۱۹ سال زمان نیاز دارد. با توجه به این که سایر هزینه‌های زندگی نیز با تورم شدیدی همراه است، عملاً خرید خانه برای قشر کارمند ایرانی غیرممکن شده است.

خرید خانه در پایتخت آن‌قدر دور از دسترس شده است که عده‌ای طرح ساخت خانه ۲۵ متری را ارائه می‌کنند. خانه‌هایی که بیشتر به یک اتاق استراحت شبیه است تا خانه‌ای برای سکونت. این وضعیت در حالی است که دولت می‌تواند به‌راحتی با عرضه بیشتر زمین‌های موجود در شهر و افزایش تراکم در برخی از نقاط شهری، رونق خوبی به ساخت مسکن در شهر تهران دهد.

۱- افزایش مشروط تراکم

یکی از راهکارهایی که می‌تواند به کاهش قیمت مسکن کمک کند، افزایش مشروط تراکم ساختمان‌هاست. دولت و شهرداری می‌توانند مشوق‌هایی برای تجمیع ساختمان‌ها و افزایش تراکم پیشنهاد دهند. به‌عنوان‌مثال اجازه دهد، واحدهای مسکونی در صورت تجمیع و حفظ شرایط ایمنی، واحدهای بیشتر از پنج تا شش طبقه نیز احداث کند.

۲- تسهیل شرایط ساخت مسکن

دولت باید بتواند با ایجاد مشوق‌هایی، کشور را در جهت حرکت به سمت انبوه‌سازی تشویق کند. ساخت واحدهای استاندارد و انبوه می‌تواند هزینه ساخت آپارتمان را به‌شدت کاهش دهد و بهره‌وری سیستم را افزایش چشم‌گیری دهد. از طرف دیگر می‌تواند شیوه دریافت مجوز ساخت و مدت‌زمان بررسی را تا حد امکان کاهش دهد تا سازندگان درگیر بروکراسی اداره نشوند.

۳- عرضه زمینه‌ای نظامی و دولتی در مناطق شهری

دولت و نهادهای حکومتی، بزرگ‌ترین دارنده زمین و ملک در کشورند. بخش مهمی از زمین‌های موجود در پایتخت در انحصار نهادهای نظامی، دولت و سازمان‌های حکومتی است. عرضه بخش کوچکی از آن‌ها و تبدیل این عرصه‌ها به مناطق مسکونی و پارک می‌تواند روح تازه‌ای به شهر بدمد و از طریق دریافت عوارض، پروژه‌های شهری نیز از این طریق تأمین مالی شود.

به نظر می‌رسد در کنار تمامی این موارد گفته‌شده، التهاب موجود در اقتصاد درمان کوتاه‌مدت ندارد، دولت نیز از طریق پایین‌ نگه‌داشتن نرخ سود بانکی و تحریک بازار سرمایه سبب شده است عملاً اقتصاد ایران وضعیت حبابی پیدا کند. شاید پیش‌بینی کوتاه‌مدت اقتصاد کار سختی باشد ولی ادامه این‌روند بازار سرمایه می‌تواند تورم سهمگینی به اقتصاد ایران وارد کند و البته این بار کلید حل مشکل در دستان دولت است، در صورتی که دولت بتواند با فروش گسترده دارایی، بخشی از این التهاب را کنترل کند، احتمال کاهش قیمت‌ها و تورم در اقتصاد امری دست‌یافتنی است، اما اگر بخواهد به روند گذشته خود چون بهار سال جاری ادامه دهد، احتمالاً اقتصاد ایران با التهابات و تنش‌های بیشتری همراه خواهد شد.