نتیجه رکود حاکم بر بازار مسکن و افزایش اجاره‌بها در ایران روی‌ آوردن فروشندگان و مالکان به روش تهاتر در معاملات است و بر اساس گزارش‌‌های منتشرشده، فروشندگان و اجاره‌دهندگان مسکن به دلیل کاهش تمایل خریداران و رشد روزانه نرخ تورم، ملکشان را با خودرو، طلا، میلگرد یا رمزارز معاوضه می‌کنند و به نرخ طلا و ارز اجاره می‌دهند.

سایت اکو ایران روز یکشنبه ۱۶ اردیبهشت‌ با اشاره به برخی آگهی‌های مسکن در بنگاه‌های مشاوران املاک و شبکه‌های اجتماعی، از افزایش پیشنهاد معاوضه ملک‌های قدیمی با آپارتمان و آگهی فروش ملک در ازای میلگرد، خودرو، طلا یا رمزارز خبر داد.

به نظر می‌رسد در کنار رکود بازار مسکن و نبود دورنمای روشن در این بازار، روند سقوط ارزش ریال دلیل اصلی تمایل به تهاتر فروشندگان و اجاره‌دهندگان ملک است.

رکود بازار مسکن از اواسط سال ۱۴۰۱ هم‌زمان با افزایش رشد قیمت‌ها تشدید شد و با گذشت نزدیک به دو سال همچنان اصلی‌ترین بازیگر صحنه بازار املاک در ایران است.

هم‌زمان با رشد ناگهانی قیمت مسکن، توان خرید مردم کاهش پیدا کرد و فروشندگان نیز با در نظر گرفتن ریسک سرمایه‌گذاری، املاکشان را عرضه نکردند و ترجیح دادند یا متناسب با متوسط نرخ تورم و روزانه قیمت‌ بدهند یا برای اجاره مسکن به روش‌های دیگر روی‌ آورند.

کارشناسان بازار مسکن با بررسی آمار معاملات، تاکید دارند در سال ۱۴۰۲ میزان قراردادهای ثبت‌شده به نسبت سال ۱۴۰۱ تا ۵۰ درصد کاهش پیدا کرده است. آمار معاملات صورت‌گرفته طی سه سال اخیر نیز به نسبت دهه ۱۳۹۰  کاهشی ۵۰ درصدی داشته است.

منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن، اشباع خرید به‌ قصد سرمایه‌گذاری در اواخر سال ۱۴۰۱ را یکی از دلایل رکود فعلی در بازار مسکن می‌داند. به باور او، التهاب قیمت‌ها در بازار دلیلی شده است که افراد حاضر نباشند در وضع فعلی ملکشان را بفروشند. ضمن آنکه پرداخت قیمت‌های فعلی از توان خریداران خارج است. به‌ این‌ ترتیب مسکن در ایران عملا به کالای سرمایه‌ای مبدل شده و مالکان بر این باورند حتی در وضع رکود نیز با در نظر گرفتن متوسط افزایش قیمت‌ها، حفظ ملک بر فروش ارجح است.

یکی از مشاوران املاک در محدود خیابان ولی‌عصر تهران در خصوص شرایط خرید فروش مسکن به‌خصوص در مناطق مرکزی و شمالی شهر تهران طی شش ماه گذشته به خبرنگار ایندیپندنت فارسی گفت: «بسیاری از مشاوران املاک قدیمی در تهران ناچار کارشان را تعطیل کرده‌اند. این موضوع به دلیل رکود سنگین حاکم بر بازار و رشد خریدوفروش تهاتری و بدون واسطه است.»

این مشاور املاک تاکید دارد فروشندگان کوچک و کسانی که یک واحد مسکونی یا حداکثر دو واحد به نامشان دارند، در شرایط فعلی مگر در مواقع اضطراری، حاضر به فروش ملک نیستند یا اگر برای فروش می‌گذارند، با قیمت‌هایی است که خریدار برای آن وجود ندارد.

دستگاه‌های نظارتی در جمهوری اسلامی ایران برای مقابله با آنچه پدیده دلالی در بازار مسکن عنوان شده است، طرح‌هایی از قبیل محدودیت سقف افزایش اجاره، ایجاد سامانه ثبت قرارداد خودنویس و طرح‌های مالیاتی از قبیل جریمه نگهداری ملک خالی، مالیات بر معاملات در بازه کوتاه‌مدت و اخیرا طرح مالیاتی عایدی سرمایه را اجرایی کرده‌اند اما این طرح‌های نظارتی بازار املاک در عمل طرفین معاملات مسکن را به سمت راهکارهایی همچون معاملات تهاتری و دادوستد با طلا، دلار و رمزارز برده است؛ ترفندی که رهگیری معاملات را ناممکن می‌کند.

این وضعیت پیش‌تر در بخش اجاره مسکن هم وجود داشت و طی سال‌های اخیر با وجود ممنوعیت هرگونه ثبت قرارداد با ارزهای خارجی، از بسته‌ شدن قرارداد اجاره به دلار گزارش‌های زیادی منتشر شده است. سعید لطفی، عضو هیئت‌مدیره اتحادیه املاک تهران، با تایید قراردادهای دلاری می‌گوید: «قرارداد دلاری منع قانونی دارد و خلاف است و مشاوران املاک نیز آن را ثبت نخواهند کرد. اما این قراردادها بسته می‌شوند» و با وجود بالا بردن ریسک، توافق خارج از قولنامه‌های اجاره در مناطقی شمالی تهران همچنان انجام می‌شوند. در این قراردادها، واحد پول برای پرداخت اجاره و ودیعه از ریال به دلار، یورو یا رمزارز و طلا تغییر کرده است.

 مالکان برای دور زدن ممنوعیت قرارداد ریالی، شرط ثبت ریالی بر اساس قیمت روز دلار را مطرح می‌کنند. به طور مثال در آگهی‌های منتشرشده اجاره دلاری ملک در تهران، واحد ۱۸۵ متری در منطقه زعفرانیه با اجاره ماهانه چهار هزار دلار، واحد ۹۰ متری در جردن با اجاره ماهانه ۷۰۰ دلار، واحد ۳۰۰ متری در جردن با اجاره ماهانه ۳۰۰۰ دلار برای متقاضیان عرضه می‌شوند.

مسئله الزام ثبت قراردادها در سامانه خودنویس نیز بر مشکلات بازار مسکن اضافه کرده است. دولت مدعی است مطابق ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن «در راستای رصد و نظارت بر بازار مسکن» این سامانه در کنار امکان نظارت بر بازار از دلالی و قیمت‌سازی برخی مشاوران مسکن کم می‌کند اما طبق نظر اعضای اتحادیه مشاوران املاک، دارای مشکلات قانونی است و آن‌ها امکان ثبت قراردادهای طرفین در این سامانه را خلاف اهداف طرح می‌دانند.

کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، با یادآوری ابهام‌های قانونی این طرح گفت: «وقتی در بستر سامانه خودنویس، بدون ملاحظات حقوقی به عموم جامعه اجازه نوشتن قرارداد بدهیم، در آینده نزدیک ممکن است سایر صنوف و حتی مردم کوچه و بازار هم کار دلالی مسکن انجام دهند و این مسئله تخلفات بازار مسکن را گسترش می‌دهد.»

در کنار این ابهام‌های قانونی، کم‌ شدن نقش مشاوران املاک در بازار مسکن باعث شده است بسیاری از مشاوران کارشان را تعطیل کنند؛ مسئله‌ای که به گفته کارشناسان بازار، بر خلاف تصور دولت موجب می‌شود در غیاب واسطه متبحر، قیمت‌سازی در بازار از طریق سامانه‌های آگهی اینترنتی انجام شود.

به گفته اعضای اتحادیه مشاوران املاک انتشار اخباری مبنی بر افزایش موارد قرارداد اجاره با رمزارز و طلا و دلار در روزهای اخیر نتیجه دسترسی مستقیم طرفین به سامانه خودنویس و ثبت قراردادهای اجاره است.

قولنامه‌های غیررسمی و ثبت قرارداد صوری در این سامانه می‌تواند موجب افزایش پرونده‌های قضایی شود. چرا که از نظر دولت، رسمیت قرارداد مبتنی با متن ثبت‌شده در سامانه خودنویس است و از سوی دیگر قراردادهای بیرون از سامانه به نحوی نوشته می‌شوند که حکم تعهد مالی دارند و می‌توانند تبعات قانونی داشته باشد.

حتی در وضعیت رکود، رشد قیمت‌ها در بازار مسکن بی‌وقفه ادامه دارد. بر اساس گزارش‌ها تنها طی ماه نخست سال ۱۴۰۳ نرخ اجاره به نسبت مدت مشابه در سال قبل رشدی نزدیک به ۴۲ درصد داشت. در حال حاضر متوسط نرخ رشد قیمت مسکن و اجاره بسیار بیشتر از پیش‌بینی‌های دولتی است. این موضوع نشان می‌دهد طرح‌های دستوری برای محدودیت افزایش قیمت مسکن و اجاره در غیاب اقدام‌های عملی و توقف ساخت‌وساز و تامین مسکن موردنیاز جامعه کارساز نبوده است.